来源：21世纪经济报道
作者丨吴抒颖 编辑丨包芳鸣
为了打通置换链条，激活房地产市场，全国多地开启新一轮商品房以旧换新的工作。
4月20日，佛山市住房和城乡建设局印发《关于组织开展首批商品住房“以旧换新”工作的通知》(以下简称《通知》)。
根据政策，本次活动参与主体包含两类：有旧房出售、新房购置需求的居民个人，以及具备相关资质的房企。参与置换旧房需满足限定条件，即位于房企收购范围、2000年1月1日后竣工的成套商品住宅，且房屋产权清晰、权证齐全，仅存在银行按揭抵押，无其他权利负担。
在佛山之前，深圳南山也推出以旧换新消费券，最高5万元助力改善家庭安家南山，补贴对象为在深圳全市卖二手房、买南山新房的置换客户。上海市首例“住房收购置换”项目也在今年3月31日落地，居民施先生作为首例申请人，分别与静安区保障房公司签订存量房收购合同，与新建商品房项目开发企业签订买卖合同。
从各地商品房以旧换新的操作细则来看，各地政策力度和侧重点各有不同，但核心落脚点趋于一致：通过盘活原有资产，带动新增需求的入市，从而达到活跃市场交易、稳定房地产市场的目的。随着以旧换新链条被打通，市场也逐渐进入良性循环通道。
适配不同置换需求
佛山此次推出以旧换新，主要的操作模式是由房企直接代卖或收购旧房用于换购新房，并辅以多种优惠政策。
《通知》明确，满足特定企业收购范围的2000年后建的旧房可由房企代卖或直接收购，用来换购新房，并享90天无责退定金、公积金额度上浮20%、个税退税等优惠。根据《通知》，此次参与的共有22个项目，以佛山当地市属和区属国企旗下项目为主。
佛山的以旧换新，是官方提供政策支持，联动房企、购房者的创新模式。佛山提供了三种收购模式，分别是委托销售、收购转售、收购盘活。
三种模式形成梯度化选择，其中委托销售适合旧房品质较好、市场流动性较高的换房人。收购转售适合希望快速变现的换房人。收购盘活适合旧房条件符合政策要求的换房人。三种模式并行，让不同类型的换房人都能找到适合自己的路径。
通过委托销售的购房者可将旧房委托给房企或合作中介挂牌，并锁定其新房、缴纳定金。协议设有不少于90天的“解约保护期”，期内房企优先协助售房。若旧房以理想价格售出，则流程继续；否则可无条件解约、收回定金，实现零风险。该模式相当于获得一个附带销售渠道和“权益保护”的做法，以低成本锁定新房选择权。
选择收购转售的购房者则是由房企直接协商收购旧房，房款可直接用于购买该房企或其他指定新房。在这种模式下，房企充当“即时买家”和信用中介，提供确定的退出通道与资金过桥。收购盘活模式则由房企收购存量旧房，改造后转为保障性租赁住房或人才房等，丰富政策多元性，扩大覆盖范围，增强市场灵活性。
佛山以旧换新新政实施的背景是，佛山市场当前已经进入存量房时期，新增需求仍待激活。通过以旧换新，市场的热度有望被激活，达到去库存的目的。
普睿广佛区域首席分析师肖文晓表示，“去库存”是过去5年佛山商品住宅市场的重要关键词，截至2026年一季度末，佛山一手住宅的可售存量为798万平方米、共64837套，对比2021年的库存高位分别减少了520万平方米、48403套，去库存成果显著。当前，佛山商品住宅市场的去化周期为26.3个月。
肖文晓表示，此次佛山推出以旧换新新政，虽然首批仅覆盖部分地段和部分楼盘，但仍是非常值得肯定的创新尝试，同时有望发挥以点带面的“活水效应”，推动市民以旧换新的热潮，如果效果良好预计接下来还会扩大覆盖范围。
带动新增需求入市
佛山是近期实施以旧换新政策的重点城市之一。在此之前，上海、深圳等地均根据自身的房地产市场情况，推出了相应的以旧换新措施。
今年2月，上海正式启动二手房收购用作保租房试点，以浦东新区、静安区、徐汇区为试点区分别开展先行探索。
其中，上海静安区“住房收购置换”模式在“政府引导、国企实施、市场运作”的原则下，由区保障房公司收购居民符合条件的存量旧房，经改造后纳入保租房体系；同时，居民可获得“房票凭证”用于置换区内新建商品房，从而实现“旧房规范处置、新房顺利购置”的闭环。
目前，深圳并未在全市范围内实施以旧换新政策，但是部分区域也开始着手开展以旧换新的工作。
4月18日，深圳南山率先推出深圳首个房产以旧换新消费券，最高补贴5万元/套。消费券细则明确，凡在深圳市范围内出售二手房，并在南山区购买新建商品房的家庭，不论“卖旧”与“买新”的先后顺序，均可按新房建筑面积申领消费券，其中，90平方米及以下每套2万元，90至144平方米每套3万元，144平方米以上每套5万元。
此外，南山区还为换房提供以下权益，包括：卖房佣金低至1%，置换成本立省超50%；优质新盘专属优惠，低至85折；工行专属百万换房贷，年化利率低至3.0%；新房认购40天无忧退定；卖旧房带押过户省心办；水电气过户免费代办；置换过渡期租房0佣金等。经官方测算，出售800万元的旧房、购入1500万元的新房，一卖一买最高可省约40万元。
一位深圳当地房企人士告诉21世纪经济报道记者，以旧换新能否有效激活购房需求，关键在于能否让购房者得到实实在在的让利。市场上置换需求本就持续存在，若能通过以旧换新平稳二手房价格、带动合理需求入市，既能形成新的需求增量，也有助于稳定楼市整体预期，逐步恢复市场信心。”
中指研究院则分析称，对于开发企业而言，通过以旧换新政策可以精准地导流改善型客户，直接获得稳定的改善型客源，加速房企资金回笼，有效缓解其因市场调整而不断增加的资金链压力，并且降低库存积压风险，经营状况将得到更好的提升。在资金回笼加速后，房企能够更快地回收现金流，从而有更充足的财务空间将资源集中投入到优质项目开发中。这一举措促使房企从过去依赖快速销售和规模扩张的“高周转”模式，逐步转向注重产品创新、建筑品质与用户体验的“高品质”模式。通过优化项目选址、提升设计标准和施工质量，房企不仅能增强市场竞争力，还能推动整个房地产行业向更加绿色、智能和可持续的方向发展，最终实现行业结构的优化和长期健康增长。
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